1.동일업종은 작은 상점이 위험

우리네 사고는 언제부터인가 작은 것보다 큰 것을 좋아하는 습관을 갖게 되었습니다. 일제치하를 거치고 분단의 시대를 지나면서 배고프고 어렵게 살아 왔기 때문에 그렇게 된 것이 아닌가 생각됩니다. 장사라는 것은 인간의 심리를 교묘하게 이용하는 하나의 상술인지라 우리네의 그런 의식이 은연중에 반영됩니다.
작은 상점보다는 큰 상점에 고객이 많이 몰려드는 사실이 그 점을 말해 줍니다. 나란히 이웃한 동일업종의 상점이 있을 경우 한 점포가 문을 닫게 되는데, 큰 상점보다 작은 상점이 문을 닫는 예가 더 많습니다. 만일 누구 든지 사업을 하려고 한다면 동일업종이 상가 내에 몇 개 나 있으며 최대한 몇 개까지 생겨도 운영에 무리가 없을 것인가를 셈해 보아야 합니다. 그리고 자신이 열고자 하는 평수보다 더 크고 더 화려한 상점이 옆에 들어설 가능성은 없는가를 예언자 같은 심정으로 추측해 보아야 합니다. 그 이유는 더 큰 상점은 작은 상점을 먹는다는 평범한 진리를 무시 해서는 안되기 때문입니다.

2.입지선정에 주의하라.

상점을 구하러 다니다 보면 언덕받이에 상점이 있을 경우를 자주 보게 됩니다. 막상 이런 위치에 있는 상점이 좋으냐, 나쁘냐 따져 보게 되면 아리송합니다. 그것은 평소에 상점의 입지선정에 대해서 생각해본 바가 없기 때문입니다. 인간의 생리는 대체로 쉽고 편한 것을 바라기 때문에 언덕을 올라가면서까지 상품을 사려고 하지는 않습니다. 큰 재래시장의 상권을 보면 푹 파인 곳이나 시장입구는 사람들이 모여 있으나 언덕이 형성된 지역에는 인적이 없음을 볼 수가 있습니다. 그러므로 가능하면 특수한 여건이 조성된 곳이 아니라면 언덕받이 상점은 권하고 싶지 않습니다.

3.자주 주인이 바뀌면 문제있는 상점

주인이 자주 바뀌는 상점이 있습니다. 이런 상점을 구입한 사업가는 또다시 십중팔구 똑같은 전철을 밟게 마련 입니다. 이런 상점은 가상학에서는 흉가로 통하고 있습니다. 가상학을 거론하지 않더라도 위치의 방향이 안 좋다든가, 구조가 잘못되어 있다든가, 혹은 문이 비정상적으로 되어 있다든가 하는 등등의 장애요인이 있기 십상입니다. 따라서 상점을 구할 때 먼저 그 상점이 자주 주인이 바뀌는지의 여부를 알아보는 지혜가 필요 합니다. 최소한 3-4년 이상 경영해 온 상점을 얻어야 안심할 수 있는 상점이라 볼 수 있습니다.

4.상권이 형성된 곳에 점포를 구하라.

대체로 상점들이 형성되어있는 것을 보면 도로 양쪽으로 형성되어 있습니다. 그러나 간혹 도로 한쪽면만
상점들이 형성되어 있는 경우도 꽤 많습니다. 이런 사례는 시내 중심가든 시내 변두리든 상관이 없습니다.
좋은 상점이란 자신이 하고 있는 상점과 별 관심이 없으면서도 충동구매가 가능한 입지여야 합니다. 그런데 맞은 편에 상권이 없는 경우는 양쪽에 상권이 형성되어 붐비는 케이스보다 고객유치, 즉 고객흡인력이 상대적으로 약하기 때 문에 주변 상점들이 모두 어려운 상태에 있기 십상입니다. 상가는 우선 상가 거리가 번화하고 주변이 번화해야 고객들이 모이게 마련이므로 맞은 편에 상점이 없는 지역에는 상점을 구하지 않는게 좋습니다.

5.사후 대책을 세워라.

상점은 주택과 달리 임대보호법의 적용을 받지 않습니다. 혹자는 상점도 주택임대차 보호법의 적용을 받는 걸로 착각하는 경우가 의외로 많습니다. 우리 주변에는 개업 후 사후대책을 강구하지 않음으로써 막대한 부채를 짊어지고 쓰러져 임차인이 빈손으로 쫓겨나는 경우를 종종 보게 됩니다. 법원, 성업공사 등에 공매와 경매로 나온 물건들이 바로 그런 사례입니다. 그러므로 이런 불행한 일을 당하지 않기 위해서는 계약 전 등기부등본을 떼어보고 문제가 없는 상가라면 계약을 하되, 사후를 위해 잔금시 보증금에 대한 전세권 설정을 해두는 조건 하에 계약하는것이 무엇보다 중요합니다. 그렇게 되면 상가에 문제가 발생해도 채권을 확보할 수 있습니다.

6.이런 상점 권리금 주어서는 안된다.

상점을 구입할 때 보면 대개 권리금이 다소 얼마라도 붙어 있는 게 현실입니다. 권리금을 받아야 할측과
주어야 할 입장에 있는 사람 사이에는 상당한 거리가 있지만, 권리금이란 상호흥정의 대상이기 때문에 상점을 어떻게 평가하느냐에 따라 그 가치가 달라질 수밖에 없습니다.

바꿔 말하면, 계약기간 동안 얼마의 권리금을 주고 상점을 얻어도 별 문제가 없는지 알아보아야 합니다.
계약기간 동안 땀흘려 번 대가가 계약 만기로 나가야할 입장에 처한다면 그런 헛수고는 세상에 없을것입니다. 실제로 이런 우려는 도처에 도사리고 있는 게 현실입니다.

예를 들어 허름한 빌딩.상가.주택상가,수십 년된 재래시장 등이 이에 해당됩니다. 또 지역재개발로 1년이 안 되어 뜯길 곳도 권리금을 주고 들어가서는 안됩니다. 그 뿐만 아니라 건축한지 얼마 되지 않는 건물도 도시 계획으로 뜯기는 경우가 있습니다. 이상에서 살펴본 상가들은 모두 헐릴 경우 공백기간이 6개월에서 1년의 세월이 소요되기 때문에 그 기간동안 영업을 할 수 없게 되어 손해가 이만 저만 아닙니다 . 따라서 상점을 구하려 할 때는 반드시 도시계획 확인원을 떼어 보고 결정해야 합니다.

우리가 상점을 구하려 여기저기 다니다 보면 또 한가지 간과해서는 안되는 지역이 있습니다. 즉 지역적으로 급속히 인구가 감소되는 지역입니다. 이런 지역은 큰 공장이나 큰 회사등이 이동하거나 폐쇄되는 경우가 많습니다. 또 다른 지역은 인구가 늘어나면서 상점공급이 남아 돌아가는 경우입니다. 이 경우는 최근에 신도시를 중심으로 나타나고 있는 과잉현상으로 처음은 임대료가 비싸고 권리금이 높게 붙어다니다가 점차 임대료도 낮아지고 권리금도 낮아지는 지역입니다. 허름한 상점이나 지역적 감소 요인 등이 전혀 없는 정상 적인 상점 이라도 건물주가 상점을 직접 들어올 가능성이 있는 상점이나 권리 금을 특별히 인정하지 않겠다고 강조하는 건물주가 있을 경우는 절대로 계약해서는 안됩니다. 이런 상점은 결국 만기가 되면 상점을 비우라고 한다거나 자기가 알고 있는 친지에게 줄 수 있기 때문입니다.

권리금은 객관적으로 주어도 될만한 여건이 되어 있을 때 주어야함을 명심해야합니다. 상점을 구할 때 중요한 포인트는 상권이 장차 어떻게 변할 것인가를 짐작하고 얻어야 한다는 점입니다. 그 이유는 시대와 환경변화에 따라 상권도 변하기 때문입니다. 요즘은 대도시를 중심으로 대단위 아파트 단지가 들어서고 단지에 상가도 들어서는데, 처음은 아파트 상가가 잘 되다가 나중엔 거의 상권이 줄어 어려움을 겪는 경우를 보게됩니다.
그 이유는 아파트를 중심으로 상업부지 지역이 생긴다든지, 그 주변에 대규모 쇼핑센터나 백화점이 생기는데서 비롯됨을 알 수 있습니다.

그러므로 상권은 여러가지 요인에 의해 급속한 변화를 일으키므로 상점을 구할 때는 향후 5년 동안의 변화를 예측하고 얻어야 후회하지 않습니다.

{월간 '유망사업가이드' 98/02}